都知道家用电器可以“以旧换新”，但你据说过买房也可以“以旧换新”吗？

南都·湾财社记者留意到，近期，全国多地针对置换客群推出“以旧换新”政策，经过间接纳买、中介协作、发放补贴等多种方式，协助购房者卖掉旧房再置换新房，缩短“卖旧买新”周期，从而激活市场需求。

据不齐全统计，目前包含宁波、南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁在内的多个市区已参与了“以旧换新”行列。那么，这个政策详细是怎样口头的呢？有了政策允许能否能协助购房者把闲置的旧房极速开售进来？相似翻新政策又能否能有效盘活二手房市场的流动性？

商品房以旧换新政策落地

“原来108平米的老房子，被评价了122万元，作为新房首付，置换资金以‘房票’方式一次性性兑换，定向购置外地一套新房。”近期，为促进新房二手房良性循环、监禁购房生产需求，海安市委、市政府推出商品房“以旧换新”政策，并在江苏全省率先落地，而童先生作为“以旧换新”的首批业主，已将老房子拿进去启动了置换。

海安市试行的商品房“以旧换新”政策详细操作流程是，购房业主拿出手上原有成套住宅屋宇，与动向购置的商品房开发名目议价，双方协商商定正当多少钱后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额“定向房票”，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者经过自筹、按揭存款、住房公积金存款支付后，置换成功。

据了解，回收后的房源，将由专门的资产治理公司担任运营，可用于出租、发售或作为融资工具。此外，政府还将优先思考将这些房源用于人才公寓、外来待业人员租赁住房或归入保证性租赁住房体系内。

随着海安政策的落地，易居钻研院钻研总监严跃进以为，这进一步说明“以旧换新”的操作越来越成为往年各地干流的政策工具，从过去的试点性质、自发性质逐渐转变为有系统策动、笼罩面广的政策。

湾财社记者留意到，从各市区公布的政策来看，“以旧换新”关键有三种形式：第一种是房企或许房企寻觅的第三方接手购房者的旧房，实践操作中普通是先旧房评价，旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行取得存款，存款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。

第二种是局部市区联结开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构发售旧房，若肯活期限内旧房售出则按流程购置新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

例如在江苏南通主城区，居民可以和房地产企业签署认购动向书，并在肯活期限内锁定新房房源，待经纪公司售出旧房后，房款抵作购置新房的首付；如在期限内旧房未能售出，居民可解除认购动向书并无需承当守约责任。

第三种是，局部市区的国企平台或开发商选用间接纳买旧房，售房款用于在相应名目购置新房。

往年4月1日，郑州市房管局等部门公布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”上班方案（试行）》。其中提到，2024年郑州市方案实现二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

郑州“卖旧买新、以旧换新”的方式有两种：其中一种便是，郑州市区开展个人有限公司收买二手住房，促进群众经过“卖旧买新、以旧换新”购置改善性新建商品住房，后行在金水区、郑东新区等区域启动试点。

而收买的旧房普通是房龄20年以内的商品房，后续将由郑州市区开展个人有限公司对其启动变革，用于保证性租赁住房。一方面可以极速实现保证性住房供应指标，另一方面也无利于盘活二手住房，进一步疏通一二手链条，促进房地产市场修复。

二手房生动度有望提高

“以后改善性住房需求是政策允许的重点个体之一，以旧换新、以小换大等需求取得了更多的政策允许。”中指钻研院市场钻研总监陈文静指出，2023年以来，已有超30城表态允许“以旧换新”，包含盐城、苏州、沈阳、宁波、济南等市区均出台了相似政策。

关于政策出台的背景，广东省城规院住房政策钻研核心首席钻研员李宇嘉以为，目前热点市区新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环提价的现象，造成房地产循环链条终止。同时，目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、买小买大的改善型和生产更新需求，当市场失灵的时刻，迫切须要政府及时的介入。

“在存量房源较多，供求相关出现严重变动的情势下，国企高价收买一局部区位优、配套好、多少钱低的中大户型普通商品住房作为保证性租赁住房或人才房经常使用是正当的。”李宇嘉对湾财社记者示意，不过，受限于财力和债务解放，国企大规模收买实践落地很难，另外也没有比市场有更大的长处来婚配供需，或许会造成手上的房源消化不进来使得这项上班难以为继。

对此，李宇嘉倡导，首先，政府应该借助自己的公信力和公共职能搭建消息平台。而后，买卖双方中介机构和房源，能够经过这个消息平台来取得真房源、真客户、真多少钱，从而更好地婚配需求和供应，降落买卖的沟通老本、消息老本和买卖老本；同时，政府应该对新房和存量房源启动公共配套补短板和老旧小区变革上班，从而提高这局部房源的可寓居性和寓居的温馨度，最后借助市场的力气实现存量房的买卖和与新房的循环。

值得一提的是，“以旧换新”政策目前已惹起了市场关注。据江苏海安市住房和城乡树立局，2024年1月以来，为满足“有房住”向“住好房”转变的改善型购房需求，让群众快换房、住新房，海安市初次推广“以旧换新”政策。截至目前，优惠报名累计超越400组，其中，已成交15套，还有23套正在启动验房、评价。

“对购房者来说，不用额外掏太多钱就能实现置换，经济压力小，还改善了寓居环境，也能防止自行置换时的市场砸盘上涨危险。”有业内人士以为，该政策实质是利好市场和购房者的，但须要留意的是，房子的“以旧换新”对比家电、家具等各方面操作难度要更大，其中，老房子的折价评价能否能做到公道是关键，这也是以后市场上购房者最在意的疑问。

有购房者通知湾财社记者，关于住房的“以旧换新”有必定的想法，但前提是老房子给出的多少钱适合，假设折旧的多少钱会“大打折扣”，那么自己必需是不会思考的。

虽然政策仍须要期间的测验能力看到成果，但楼市翻新政策的推出必定水平上也会对市场发生踊跃影响。陈文静示意，短期来看，“以旧换新”政策无利于促进一二手房联动，有望在提高楼市生动度方面起到踊跃作用，同时多地曾经公布保租房筹集方案，未来收买存量二手房作为保租房或是关键方式；全体来看，估量未来或有更多市区介入“以旧换新”，促进改善性住房需求监禁。

全面促进居住消费需求释放超30城推行二手房“带押过户”

充分释放居住消费需求，近期好消息不断。

1月5日，深圳也加入了推行二手房“带押过户”的队伍，意在提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。

叠加近日人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的动作，全方位促进居住消费良性循环的逻辑链随之浮现：一方面降低首套房贷利率，推动购房刚需入市，另一方面，消除二手房交易阻碍，激活换房需求释放。

二手房“带押过户”政策是楼市创新性较强、颇受好评的政策。据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，累计有32个地方陆续宣布推行二手房“带押过户”，包括深圳、广州、杭州、苏州、南京、福州、珠海、东莞、惠州、西安、天津、宁波、无锡、常州、济南、青岛、郑州、合肥、昆明、中山、石家庄、太原、银川、金华、丽水、潍坊、淮安、镇江、平顶山、嘉兴、随州、海南全省等。

“大力支持刚性和改善性住房需求”一直是政策基调。接受采访的业内人士认为，当下房地产市场大环境冷淡，多措并举引导和改善市场预期，降低购房消费门槛，尽快稳定楼市需求端，对稳楼市至关重要。

盘活存量房市场

推出二手房“带押过户”的一个市场背景是，深圳2022年二手房市场相对偏冷。

深圳市住建局数据显示，2022年二手房成交量为套，较2021年下滑46.68%，月均成交不足2000套，创十几年新低。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“深圳要稳定楼市，必须要将二手房市场稳定住，重新恢复二手房占主导的交易局面，所以出台了二手房‘带押过户’的政策。”

二手房“带押过户”模式，是指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款的整个流程。

在传统的二手房交易过程中，卖方想要卖掉处于抵押状态的房产必须先还清银行贷款、解除抵押再办理过户和新的抵押登记，这种“先还后卖”的模式导致二手房交易成本高、周期长、风险大，卖方需要花费大量精力来筹措资金。

筹措资金完成还款的过程，如果卖方相对有实力，可能会通过周转自有资金或向熟人、亲戚借款解决。而对于更多在一线城市置换房屋的卖方来说，高昂的住房贷款往往需要借助“过桥贷”才能筹够资金。

21世纪经济报道记者了解到，市面上大多中介公司提供的“过桥贷”垫资业务，利息多在2%-3%左右，这将构成卖方出售房屋的额外成本，现实中也有可能会转嫁至买方，增加买方负担。除此之外，买卖双方还需要付出数月的时间来等待交易落地。

通过“带押过户”模式，原抵押权注销登记、不动产过户登记和新抵押权登记进行合并办理，有效降低了交易成本、缩短了交易周期，避免了过户过程中存在的不确定因素和交易风险，为交易双方提供了便利。

杭州市规划和自然资源局指出，“带押过户”的试点推出后，登记热线咨询“带押过户”业务的电话一直响个不停。

中原地产首席分析师张大伟认为，“带押过户”将有效盘活存量房市场，充实市场活力。从更高的层面上来看，“带押过户”政策也有助于加快换房需求入市，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房地产市场良性循环。

不过，“带押过户”的全面铺开还有一些难点待解决，目前实施的案例以在同一银行续贷为主，非同一家银行实施的效果不佳。

李宇嘉分析指出，原因有四点，一是不同银行的贷款评估模式不一样，对同一套房产的评估价值有差距；二是，房贷也是吸收个人存款、发展个人金融业务的载体。非同一家银行，提前还贷赎楼，并到另一家银行办理按揭，不仅意味着优质贷款损失，存款也减少了；三是，先赎楼，再办理按揭，对办理过桥的“银行的影子”来说，是巨大的收益，这也是一直存在的寄生链条，“带押过户”实行后，这个收益没有了，部分银行也不太同意；四是，房产近年来出现价格下行，前期投资客违约多，背后的违规融资、产权陷阱也有，部分银行担心“带押过户”会有风险。

他建议，深圳可以在金融监管层面建立协同机制，消除各方顾虑，再叠加评估价模式，打通不同银行间“带押过户”的阻碍。

提振居住消费需求

与二手房市场推行“带押过户”同步的，是首套房购买门槛不断降低。

近日，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

这意味着，各城市“因城施策”的力度进一步加大，可以将住房贷款利率与新房价格走势挂钩、按季度动态调整，部分城市的首套房贷利率有望延续此前水平或进一步下调。

根据国家统计局70个大中城市房价数据计算，最近3个月新房房价环比和同比均持续下降的城市共有38个，其中二线城市有13个，三、四线城市有25个。如果从70个大中城市扩展至全国范围，则符合条件，可以调降首套房贷利率的城市数量将会更多。

综合来看，一方面首套房的购房门槛得到有效降低，另一方面，二手房“带押过户”将加速存量房市场流通，存量房置换群体又进一步增加了新的市场活力。

“以北京一套‘老破小’住房为例，这种户型往往是刚需群体的‘上车房’，几年之后，新的刚需群体继续以这样的户型作为首套置业目标，而原卖家卖出老房子之后，往往会走向新房市场，至少是置换更大、更新的房子。”一位房地产中介人士告诉21世纪经济报道记者，尤其是一线城市的房地产市场，这种存量交易支撑起了市场的流动性，“带押过户”也是催化市场活跃度的一种有效方式。

一、二手联动提振居住消费需求的逻辑线，也符合住建部部长倪虹近日对楼市的表态：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

结合监管层2022年年末关于“房地产是国民经济的支柱产业”、“促进居住消费健康发展”等表态，一系列利好房地产中长期发展的政策正在奠定市场新一轮演化的基调。

4月超30城调整楼市政策

为满足购房者合理住房需求，多城相继调整房地产政策，且这一势头在4月份明显加速。据中原地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了相关政策。仅4月份以来，就有30余个城市因城施策，调整房地产政策。

多位接受《证券日报》记者采访的业内人士认为，预计二季度楼市调控政策将继续保持较为宽松的主基调，在下调房贷利率以及提高公积金贷款额度等方面持续发力，以实现保障刚需和改善需求的目的。

三四线城市支持政策频出

谈及4月份以来各地密集出台的房地产政策，中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，整体上看，各地楼市调控政策坚持“一城一策”“因城施策”，呈现出较为明显的“控一线、稳二线、拉三四线”的特点，且政策灵活性、丰富性也进一步提高。

以三四线城市为例。中指研究院数据显示，今年一季度，三四线城市商品房成交面积同比下降42.9%。从价格表现来看，国家统计局数据显示，刚刚过去的3月份，三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%，降幅比上月分别扩大0.5个百分点和0.6个百分点。

基于成交低迷、库存去化压力较大，记者注意到，4月份以来，已有丽水、安顺、湖州等10余个三四线城市先后发布房地产支持政策，以释放居民合理住房需求。

58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，对于三四线城市来说，在供大于求、房地产市场面临较大下行压力的背景下，去化周期被进一步拉长。因此，三四线城市成了这轮楼市调控政策松绑的“主力军”。

“从政策内容看，由于多数三四线城市此前并无限购政策，因此，今年其政策调整主要围绕购房补贴、公积金贷款以及下调房贷利率等方面进行。此外，针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策亦是重点方向之一。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时如是说。

据《证券日报》记者不完全统计，在前述30余城中，至少有14城围绕提高公积金贷款额度或降低首付比例，出台了相关房地产支持政策。另外，河北省、山东省、山西省、湖南省的多个城市在4月份陆续下调房贷利率。

贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率最新数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点;本月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。

陈文静认为，中央多次强调“满足购房者的合理住房需求”，近日央行也就房地产市场信贷政策多次表态。在此背景下，预计将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化“认房认贷”标准。部分城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套房贷利率有望降至5.2%。

积极信号开始显现

随着多城房贷利率下调，尽管当前市场信心修复尚需时间，但房地产市场已出现一些积极信号。

国家统计局数据显示，3月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格环比下降城市分别有38个和45个，比上月分别减少2个和12个。

在陈文静看来，尽管当前房地产市场整体信心尚未明显恢复，但随着后续信贷环境以及楼市调控政策的持续改善，预计购房者置业预期和置业信心有望逐渐企稳。

“考虑到一季度以来房地产市场持续低迷，二季度房地产市场调控政策有望进一步宽松。”叶银丹认为，从提振市场信心的角度来看，预计二季度会有更多城市进一步“松绑”限购、限贷、落户条件，或下调房贷利率，释放合理住房需求，从而带动市场预期整体回暖。同时，从二季度中后期来说，全国疫情形势有望明显好转，届时一些地区积压的购房需求也有望得到释放。因此综合来看，在政策环境转暖的背景下，市场底部有望于二季度末或三季度出现。

张波预计，总的来说，二季度楼市调控政策将继续保持较为宽松的主基调。

超百城出台稳楼市新政，谁能在下一轮修复中脱颖而出？

随着国内疫情反弹，多地紧急实行静态管控，房地产市场几乎停摆，寒意持续相当长一段时间。为引导地产市场回归正常化，需要政策进一步发力。

可以看出，今年以来政策出台频次和力度均明显加大。从上百城已发布的稳楼市政策来看，其中包括降首付、公积金贷款额度提升、给予购房补贴、取消限购、契税减免、支持多孩家庭购房需求等等。在一系列利好政策出台之后，未来，谁能在下一轮修复中脱颖而出？

房企的压力持续攀升

在上半年的房企年报季，多家企业延期披露，已公布年报的房企也接连遭受问询。另一边，房企债务违约接连发生，房企拿地、融资规模均触冰点，业绩大幅下跌成常态化、“明股实债”，以及一些可持续经营等问题也日渐突出。

市场不容乐观的主要因素是房企的销售僵局。从成交量来看，今年前五个月的房地产市场仍旧低迷，据机构公布的2022年1—5月份中国房地产企业销售排行榜数据显示，2022年1—5月份，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%。其中，销售额超千亿房企3家，分别为碧桂园、万科、保利发展，较去年同期减少12家；而超百亿房企70家，较去年同期减少48家。

与此同时，TOP100房企权益销售额均值为199.9亿元，权益销售面积均值为136万平方米，同比分别下降51.5%和53.2%。

众多因素叠加导致房企推盘意愿仍较弱。据机构数据显示，1-5月，重点50城商品住宅月均供应规模超1500万平方米，同比下降超四成。而5月单月，重点50城新批上市面积约1600万平方米，同比降幅接近五成，房企推盘情绪较为低落。销售回款情况直接决定房企投资力度。头顶销售强压之下，房企拿地投资规模亦出现大幅收缩。

据机构统计，前5个月，百强房企拿地总额4681亿元，同比下降64.7%，降幅比前一个月扩大8.8个百分点。在百强房企中，仅有34%房企在2022年有土地入账，超过六成房企一块地未拿。

同时值得关注的是，房企的偿债压力持续攀升。当前房企债券存量余额约2.8万亿元，海外债占比47%。第二波偿债高峰即将到来，一年内到期余额为9500亿元，其中海外债占比33.2%，境内偿债压力较大，今年7、8月份为年内第二波偿债高峰。

市场对房地产行业的信心降低，一度影响了成交，导致市场供求两端偏弱。因此，政策发力的核心在于，形成解决房企风险机制，恢复企业“造血”及市场信心。

部分城市楼市信心已现转机

据不完全统计，截至发稿前已有百余个城市共计出台各类楼市松绑政策超过三百次。其中包括一、二线以及一些热点城市均有不同程度的政策调整，政府正不断给予市场信心，帮助市场走出窘境。

近两个月里，政策出台频次和力度均明显加大，优化限购、限贷、限售等方面的城市增加，热点二线城市如杭州、成都、苏州、西安、武汉、长沙、南京等城市亦加入政策优化行列。

而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。

例如今年3月初，郑州率先打响“第一枪”，成为首个放松限购、限贷的省会城市。

随后，同为省会城市的哈尔滨、福州和兰州也先后对限售、限购政策进行了调整。

4月20日，湖南也宣布支持长沙具有大专及以上学历就业人员落户，并在长沙享有购房资格。

4月26日，沈阳市房产局和税务局联合发布通知，将个人住房转让增值税免征年限由5年调整为2年。

4月25日，无锡市四部门发出通知，改善生育两个孩子及以上家庭的居住条件。除上调了公积金贷款的最高限额外，还对限购政策进行了局部松绑，对生育两个孩子及以上的无锡市户籍居民家庭，可以在限购区域新增购买一套商品住房。

据机构统计，5月就有80余个城市出台楼市松绑政策超140次。

5月9日，苏州限购限售再放松，同天，汕头市自然资源局组织起草《汕头市国有建设用地开工、竣工逾期处置办法（草案征求意见稿）》，进一步规范土地市场，促进土地节约集约利用。

5月17日，杭州非本市户籍家庭提供12个月社保证明可购房。

5月22日，武汉二孩、三孩家庭增加买房资格，四大远郊城区取消限购。

而作为全国关注度最高的一线城市之一的上海，这次也打开了政策工具箱。

5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，并指出为促进房地产开发投资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。

值得关注的是，在各地政策密集出台的背景下，市场信心开始建立，而信心传导到市场仍需时间。知名学者胡金星在接受《中国房地产金融》采访时表示，不同城市因城施策，背景是房地产开发企业爆雷或倒闭量的增加，政策适当放松对于房地产市场健康稳定发展有一定的作用，但也会加剧企业的分化。

因城施策特点明显，“成色”

待验证最近官方的各类表态，无疑在为房地产市场注入信心。从稳定市场和购房者预期等因素考虑，多地政策未来存在进一步调整的空间。

而从此轮政策调整的内容来看，因城施策特点明显。以6月开局为例，6月1日当天，就有江西省宜春市、浙江省金华市浦江县、江西省赣州市、山东省东营市等4地松绑购房政策。有实施购房补贴的，有降低商贷首付比例和利率的，还有降低公积金贷款首付比例和提高公积金贷款额度的。

实战派地产运营策划资深专家郭井立在接受《中国房地产金融》采访时表示，先后出台了一系列促进房地产市场平稳健康发展的“救市”政策，这一波集中开启购房宽松通道的速度也是前所未有的。

“3月以来，全国多地陆续开启宽松的购房政策，已经出台促进合理住房需求的购房政策有浙江、福建、河南、安徽、北京、上海、天津、南京、杭州、苏州、宁波、济南、马鞍山、青岛、重庆、赣州、南通、郑州、长春、昆明、保定、珠海、泸州、绍兴、延吉、淄博、福州、衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、台州等省市。政策涉及面广，包含放宽限购、限贷、限售、实行购房补贴、下调首付比例和房贷利率、还款延期等内容。”郭井立说道。

但郭井立也认为，我国房地产市场，政府的政策驱动力是很重要的，目前一系列“救市”政策的出台，对房地产市场一定会起到促进作用。但必须明白的是，房地产市场的运行有其自身的规律，政策“救市”不是刺激投机，而是满足刚性购房者的需要。一定要清晰地认识到，房地产市场已经进入新的发展阶段了。

值得注意的是，有的地方的政策导向反而趋严。比如，汕头市自然资源局日前组织起草《汕头市国有建设用地开工、竣工逾期处置办法（草案征求意见稿）》。一位业内资深人士对本刊记者表示，“当前经济下行压力持续加大，许多市场主体十分困难。发展是解决我国一切问题的基础和关键。围绕稳增长、促发展，日前国务院召开的‘稳住经济大盘会议’进一步部署了一揽子措施，彰显政策力度和强度，着力稳住经济大盘。”

上述人士认为，草案征求意见稿的出台与当前“稳住经济大盘”的精神相悖。很明显，房企显然感受到了政策带来的经营压力。不过，该政策的出台对当地未来投资环境与房地产市场的健康稳定发展是否带来影响，尚待观察。对此，本刊记者试图联系汕头市自然资源局负责人，但汕头市自然资源局办公室的工作人员拒绝了记者的采访要求。

各地政策导向不一，对于今后市场的走势，胡金星认为，对于行业而言，会加快房地产开发企业的分化，并购重组数量会增加，导致市场集中度提高。因此，开发企业要加强战略联盟，要加快进行转型思考与行动。

随着地方政策力度持续加大，预计部分城市有望在下一轮修复中脱颖而出，6月将成为验证各城市楼市“成色”的重要节点。