近日，李嘉诚在“香港楼市投放的深水炸弹”惹起市场关注。

8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅二期”发布了首张价单，折后售价约为14.87万港元/平方米。港媒称，相比周边的二手房廉价了三成，甚至回到7年前的房价水平。

市场上不乏有“新界价钱买到九龙城市海景房”“以屯门的多少钱买接近港岛的海景房”“油塘亲海駅初次开价即轰天动地”。更有长江实业口头董事赵国雄称之为“平爆价”，不少媒体也都称之为“深水炸弹”！同时，少量媒体称李嘉诚七折兜售新盘引爆香港楼市下行预期。

那么，单从该楼盘的实践状况来看，打七折卖房是实在惠吗？李嘉诚为何要提价卖楼？香港楼市目前的状况如何？

“简直全香港人都来看房了”

“除了豪宅以外，简直全香港人都来看房了。”香港世纪21地产中介人士阿祖示意，由于亲海駅二期位于城市，并且多少钱比其余新盘都要平（廉价），冲破了购房者的心思预期，因此吸引了除了豪宅客户外的少量客群，包含不少注销居屋的香港市民。“以前每天香港新房成交量都是十几套，如今太多人被吸纳至亲海駅二期楼盘上，造成最近新房成交量仅有几套。”

据港媒报道，亲海駅二期自开启认购后2日收票（签署动向金数量）逾5000张，超额认购高达18.6倍。香港中介人士通知21世纪经济报道记者，截至8月7日，该名目收票1万左右。

多位中介人士示意，该楼盘最具吸引力的中央是位于城市且多少钱廉价，因此会吸引少量客户。从高德地图来看，亲海駅二期位于中国香港九龙观塘区西北部的地域，距离香港岛十分近，乘坐地铁半小时内可到达香港中环，驾车只有20分钟以内。长江实业引见称，该楼盘交通便利，距离油塘地铁站8分钟。除地铁之外，亦可以步行8分钟到三家村码头乘搭渡轮，返回西湾河的船程亦只是10分钟，每30分钟就有一班船。

“油塘将会成为未来开展重点，该区的配套将会十分优越。”长江实业还示意，该区有完善的生存配套设备。目前油塘正在重建，购物依然关键依托油塘大本营商场，日常买菜可在鲤鱼门市政大厦。但日后在楼宇左近将会有一条长达15米的海滨长廊，将会有不少商铺和食肆进驻。另外，上观塘仔湾开展亦会吸引更多商铺及餐厅。

为了促销，有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也可以买得起千万三房”的口号。据了解，针对无心向购置亲海駅二期的三房客户，长江实业还推出了“九成按揭”吸引客户。首先客户无需经过压力测试，也无需提供任何支出证实，有身份证即可。其次，客户可以10%的首付，开发商无条件为其提供余下的90%存款。第三，首三年只有还利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。

值得留意的是，阿祖通知21世纪经济报道记者，亲海駅二期三房名目推出的“九成按揭”又被称作“呼吸plan”，即客户不用提供任何支出证实，也不用做银行的压力测试，仅依托身份证就可以取得开发商存款。不过开发商的存款是有条件的，只借三年，三年后须要客户自己卖掉旧房或股票资产来还贷。这类过渡性存款普通瞄准的是改善性住房需求客户。

香港房地产平台开创人汤姆接受21世纪经济报道记者采访称，在香港，客户可以找银行或许财务公司做按揭，“呼吸plan”就是李嘉诚旗下的协作的财务公司提供的按揭方案，可以为客户提供存款便利，即有呼吸就可以取得存款，无需提供资产证实、财务证实、支出证实。然而本次亲海駅二期“呼吸plan”只针对小户型的三房客群，价位基本在千万港元以上。

阿祖称，推出“九成按揭”就是为了吸引更多客户上盘。一方面，受美联储加息影响，香港利率上传，楼市相对低迷，买房人持张望态度比拟多。另外一方面，目前香港购房利率低至3.625%，在整个亚洲地域都是十分具备吸引力的。

为了促销，除了按揭活动外，亲海駅还与支付宝香港初次协作推出买楼送总生产值不少于港币150万元的AlipayHK积分活动活动。买家可应用积分换商家活动券或当现金在本地购物、网购及乘搭交通工具出行（包含香港地铁）。

是实在惠还是噱头？

从天文位置和多少钱来看，亲海駅二期称得上是“平爆价”，算得上实惠。但据21世纪经济报道记者了解，也有人以为长江实业营销成分也很大，是以高价来覆盖楼盘的缺陷，从而极速回笼资金。

21世纪经济报道查阅中原地产官方上的小区状况及VR视图发现，目前该楼盘左近有两家混凝土公司，两家仓库公司，并有五家以上的工业大厦和工厂。

香港某房地产平台开创人“汤姆港房”接受21世纪经济报道记者的采访示意，首先该楼盘面积比拟小，一户型居多，甚至比城市某些放开式单位还要小，总价看起来比拟廉价。

据中原地产上亲海駅二期住宅物业面积显示，其最小面积为19.538平方米，最大约为67平方米，少数楼盘的面积在20平方米左右。

“汤姆港房”示意，第二是该楼盘海景景观没有保障。楼盘前面的鱼市场会收买重建，变成住宅名目，所以如今亲海駅二期没有终身的海景景观可言。除非买亲海駅一期，下楼就是海边，但一期旁边的中港水泥厂目前还在运转（东岸边上的中国水泥厂被环保署停运）。因此亲海駅一期须要忍受周遭水泥厂的噪音、沙尘的困扰。

对此，有香港网友称，亲海駅二期是“噱头海景”，一期才是终身海景，并称：“蛋糕店里快过时的面包，都是快过时的放在最前面。”

第三是交通并不便利。“从这个盘走到油塘地铁站并不繁难。”“汤姆港房”称，实地走的感触并不太好，由于从楼盘到油塘地铁站这一条路上没有任何树木遮挡，实践上走得距离远比开发商示意的远。21世纪经济报道记者看了三个现场踩盘视频，亦发现该地域泥沙飞腾，噪音不少，并且一路上没有植被遮挡。

更关键的是，亲海駅二期左近未来会出现住宅供大于求的局面。比如地图中观塘鱼类批发市场、越秀冷藏仓库、绍营钢铁厂等都被布局为住宅区，另外还有恒基牵头开展的大型重建方案“油塘湾综合开展区”，方案未来盖28座住宅以及三栋商业楼宇，提供6236套及889个酒店房间。

一位在香港上班的中原人士通知21世纪经济报道记者：“油塘左近咱们都不乐意去，都是旧工厂。”一位小红书上的香港网友称，折价楼也是平白无故的，首先这个名目交房是2025年10月，楼花期长达27个月，而香港地政总署规则预售楼花期最长30个月。其次，亲海駅二期并不临海，迎面有鱼市场和水泥厂，未来会被确定撤除改建挡住海景。第三，该楼盘多是两梯多户，被外地人称为“纳米楼”（十分狭小的公寓），楼盘口碑并不好。

总体来看，该楼盘最大的长处是天文位置以及超低的多少钱，然而从该楼盘未来的开展前景来看，还存在着较大不确定性。

为何要提价卖楼？香港楼市现状如何？

针对此次李嘉诚折价卖楼，市场有观念以为是为了修复公司资产负债表。

8月3日，长实团体（01113.HK）发布中期业绩报告称，2023 年上半年，长实团体营业支出达246.1亿港元，同比降低超30%；归母净利润达103.3亿港元，同比降低超20%。在世界经济不清朗及息率上升环境下，香港楼市依然充溢应战。2023年上半年，长实团体香港及中原物业开售收益相关于去年同期，录得减幅。通告称，长实团体将采取货如轮转战略，按步推展物业开售，应答市场应战。未来将继续物色适合投资机会以参与土储，并提升旗下物业开展组合。

“此次大幅提价发售取得了很好的成果，估量加推的名目将失掉市场追捧。资金失掉回笼，始终改善资产负债表，无利于公司下一步的业务拓展。”8月8日，智通财经如上点评此次亲海駅二期促销活动。

仲量联行香港主席曾焕平接受21世纪经济报道记者采访时示意，香港住宅多少钱去年已回落14%，现时长实的开价关键是配合市况。由于不少潜在买家预期楼价将会下跌，不敢入市，造成往年第二季开售的楼盘销情放缓，开发商要采取更进取的战略，能力吸引买家留意。长江实业这次便采取了贴近市况、理想的开售战略。

明源不动产钻研院首席钻研员艾振强以为，“高价”兜售资产，要么自己缺钱，要么有更好报答的投资标的，李嘉诚显然属于后者。他示意，美国加息拉爆了很多资产，去抄底的潜在报答是很值得等候的。

理想上台述中介人士已大略引见了香港楼市现状比拟惨淡，尤其是加息造成很多买家持张望态度。那么，从更微观的角度来看，香港楼市的现状如何？

曾焕平示意，香港中小型住宅多少钱在第一季上升4%后，第二季按季回落1.2%。估量下半年中小型住宅多少钱下跌5%至10%。香港楼市正派历自2008年以来最长的调整期，目前尚未见底。遭到按揭利率高企、宏大的住宅新供应及中原买家入市心情不迭预期等起因影响，目前的市况难以允许楼价继续上升。

往年7月，香港楼市出台抚慰措施，放宽按揭比例等，这是香港自2009年实施逆周期微观慎重监管措施以来，初次放宽针对住宅物业的措施。

曾焕平以为，金管局此次调整物业按揭存款逆周期微观慎重措施的关键指标为减轻初次置业和换楼人士的首期支出和按揭保险费开销。虽然该调整方向无利楼市，但目前利息高企及经济疲弱，放宽按揭成数对减轻置业人士的供楼累赘成果有限。香港住宅成交有约八成为一千万（港元）以下的物业，本就可做“九成按揭”。思考到按揭压力测试要求，料是次放宽按揭成数对分大局部住宅成交量及楼价不会起太大作用。

当谈及香港楼市目前面临的应战及应答措施，曾焕平以为，香港楼价于过去20个月从高位下跌最多达15.9%，目前市场起因均不利于楼市复苏，例如加息、股市动摇、中心经济疲弱及新出世率及结婚数字缩小，都影响住宅需求。另一方面，住宅供应将继续施压楼价。在上半年，已落成楼宇中的未售出套数升至2007年以来最高。目前可供发售的住宅套数达8.3万个，而过去三年每年一手成交量平均数仅为1.4万个。同时，中原经济复苏步调较预期缓慢，也对香港楼市带来的协助有限。他以为，政府应撤销冷却楼市措施，尤其是印花税方面的措施，并敞开压力测试，赋予银行弹性自行评价按揭危险。

艾振强在接受21世纪经济报道记者的采访，则区分从多少钱、供应和经济基本面剖析了香港楼市的现状。

首先，从多少钱过去看，2022年之前，中国香港房价曾经延续下跌13年，在经济学家任泽平团队2022年10月发布《世界一线城市房价比拟》中，香港中心区域以21.84万元/平方米的多少钱位居第一。不过，受美联储加息以及国内经济情势的变动，2022年香港公家住宅售价开局下跌，2022年全年，香港公家住宅售价指数下跌了15.6%。

其次，从供应来看，全香港一手住宅新盘供应正继续加大，香港地政总署7月批出可预售楼花的单位共触及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。全体看来，全香港获批未售出楼房到达1.6万户，创出近年新高。这造成“多少钱战”无法防止，还有愈演愈烈的趋向。近两年，李嘉诚旗下公司打折卖房也不是第一次性了，只是这一次性动态最大。

最后，从经济基本面来看，受大国博弈的影响，香港的超级咨询人位置正在出现巧妙的变动，转口贸易遭到的影响不小。此外，依据香港官方数据显示，2020至2022年，香港已累计散失人口18.73万人，按年区分缩小9.38万人、2.52万人和6.83万人。

曾经的华人第一首富，举家搬迁加拿大，资产能买下半个英国，现状如何了？

提到首富，很多人第一个想到的就是两马一王，那曾经的华人第一首富，如今怎么样了？从2008年，经济危机开始，李嘉诚就开始陆续在中国甩卖资产，主要是以商业地产为主。2014年开始，李嘉诚就大量的出售了香港和内地的资产，之后，转战欧洲投资，由于动作频频，外界都在说李嘉诚赚了钱就要跑了，因从内地撤资，让李嘉诚备受争议，细心的人不难发现，李嘉诚离场之时，是中国楼市最疯狂的时候，不仅如此，李嘉诚还从中国套现1700亿。

让人看不懂的就是李嘉诚为何选择这个时候撤出中国，从李嘉诚以往的投资惯例来看，李嘉诚惯于在危机中寻找机会。90年代初李嘉诚开始进军欧洲，当时他买下了并不被看好的英国的一个小通讯公司orange。李嘉诚派出霍建宁去打理这家公司，orange在几年之后变成了英国第三大通讯商。但是orange面前有贝斯曼等两大巨头。这个时候欧洲的市场非常发达，两大巨头都为了统一市场，于是orange的收购价值变得非常大。于是在李嘉诚的包装之下，orange最后卖出了1000多亿的价格。被称为千亿卖橙事件。

李嘉诚在英国的布局也是很全面的，从铁路到电信，外界一直称李嘉诚能买下半个英国，你知道在李嘉诚的名下到底有多少欧洲资产吗？英国第二大电信运营商O2电信商、北方天然气公司、Northumbrian自来水公司、英国Three电信商的电信运营牌照、威尔士能源公司、英国电力网络等等，还有很多的优质港口。

不难发现，李嘉诚在英国投资的产业都是一些基础设施，比如电信、自来水，都是平常的生活中，必不可少的，人们对于李嘉诚投资英国还是很不解的，因为现在欧洲经济发展形势并不是很乐观，由于脱欧，导致欧洲的经济产生了很多不确定的因素，而李嘉诚一直以来都是选择低买高卖，在欧盟体系经济出现动荡之时，进行抄底，由于欧洲经济低迷，导致资产价格和投资者门槛都很低了，是进入欧洲市场最好的时机。

如今，对于李嘉诚跑路的质疑声，从未停止过，就在近期，还曝出李嘉诚旗下的长江实业还将抛售上海的一处物业，而李嘉诚从中国撤资之后，抄底欧洲，尤其是英国，李嘉诚大部分的海外资产都在英国，李嘉诚在英国的投资都是一些基础建设，因此，有人说李嘉诚能够买下半个英国，这些投资，让李嘉诚也赚得盆满钵满，截止到2018年底，在欧洲的资产总和已高达6737亿港元。

在很多人的印象中，李嘉诚是香港富豪，其实早在1983年，李嘉诚已经获得加拿大国籍了，之后两个儿子李泽钜、李泽楷也都拿到了加拿大国籍，李嘉诚带着两个儿子改国籍，或许是为了更好的进行海外投资吧，毕竟，李嘉诚还是个商人，在商人眼中，利益是最大的，李嘉诚每走的一步，或许都是为了事业更好的发展吧！如今这个91岁的老人，每分钟都稳赚1.6万人民币，一分钟赚的钱比很多人一个月的工资都多的人。

根据今年房价行情，是急卖房的人聪明，还是急买房的人聪明？

中国房价是民众们关心的热门话题。因为，房价高低，决定了民众消费一个经济能力。近几年，楼市调控政策一直在不断加大强度，很多人害怕房价下跌就开始抛售！但是，有的人都争想贷款买房，其实这一个交易过程，每个人都有自己的想法。而且，抛售问题根据自己的想法进行。房价五年内基本都是稳中带降，不会出现太大波动范围！

根据问题所提到:“房价下跌，聪明人都在卖房，贷款的人算什么？”

一.分析房价下跌情况下，借势卖房的人和贷款买房心理活动和打算

明确一点是:买房和卖房这个交易过程，纯属是个人需求而定。判断市场的走势，个人就做出相对应的市场判断！

针对这个问题，可以从三个方面去分析:

01.卖房人的买卖交易心理活动以及市场判断

一.卖房人的买卖交易心理活动

1.早卖早赚，卖完不亏本

近几年房价蠢蠢欲动，下跌形势慢慢凸显出来！所以，很多有多套房的人都会想着，变卖房产套现稳赚！

2.套现，做其他新兴市场投资

现在房产市场对投机者并不是很友好，所以，很多投资者都会想着套现出来。这样，可以拿着这笔钱去其他市场做投资。投资就是那个市场对自身比较有前景的，就果断下手投资！

二卖房人的市场判断

1.早点卖，怕日后房价低，还需要缴纳房产空置税，负担不起！

现在楼市市场出现一个很大呼声就是:房产空置税。这个出台，房价也在下跌。到时候缴纳税收以及低房价，很多人都会选择提前下手抛售！

2.整个房产市场都比较萧条，楼市调控政策越来越严格

根据目前楼市调控政策来看，很多投资房产市场的投机者，都想方设法逃离这个比较压抑的市场，死磕着，只会让自己的资产受挫，前期所投资的盈利，后期会付诸东流！

一贷款买房人买卖交易心理活动

1.趁着降价降低本金，果断下手

原本楼市调控高房价稳定状态下，很多手头上能够支付房首付刚需型购房者。此类人，会趁着房价慢慢回落的时候，果断贷款下手一套房子，进行家庭居住！

2.摆脱租房烦恼

租房需要随时做好搬家准备，并且房租现在越来越高。所以，房价下跌的时候很多人都宁愿做房奴，也不愿意替房东打工。所以，这就是传说中的有房就是归属感！

二.买房人的市场判断

1.楼市调控政策扶持，对刚需型购房者还是比较友好。

有政策的扶持，很多楼市政策福利都是偏向于刚需型购房者。所以，对于刚需型购房者来说，家庭住宅居家居住是比较有福利的。比如:一年比一年的优惠政策福利越来越多，首套房贷款以及现在降息降准。这样条件下，会有更多刚需型购房者购房！

2.选择房价适中，并且未来能够抛售的地段！

选择房价适中的地段，这样可以减少投资总成本。但是，选择的地段不要过于偏僻，对家庭居住以及其他的生活以及出行都极为不便。

1.购房条件会越来越苛刻

楼市调控下的对刚需型购房者来说，也是比较艰难的。现在国内城市普遍出现，非本地户口购房条件越来越苛刻。社保、纳税等等都加大了难度。

2.未来购房贷款，征信有问题人群，将会不能贷款买房

未来房价如果开始慢慢回落，很多人都会选择贷款买房。未来，家庭居住买房人群增多，那么买房贷款这块的政策，会越来越严格！现在都是联网消费，如果征信出现问题，贷款买房就会可能无法通过审核！

总结:卖房和买房这件事情，是根据个人的需要去进行。现在地产行业，炒房已经成为过去式。所以，大多买房的人基本都是以家庭居住为主！

潘石屹宣布7折“卖房”还债，是噱头还是为SOHO中国减负？

我个人认为潘石屹宣布七折“卖房”是真的在位SOHO中国减负，因为现在国家严控房地产贷款，很多房地产公司的财务都出现了问题的，如果不尽快处理，就会出现财务危机，就像恒大那样。接下来，我们就仔细来看一下这个问题。

以下内容皆为个人观点，仅供参考！

1.为什么说潘石屹宣布七折“卖房”是真的在位SOHO中国减负？

首先，要知道这个问题的答案，我们要先清楚房地产公司的运行模式，我们要清楚，房地产建房的大部分资金，都是找银行借的。每个房地产公司基本都是通过找银行借钱—>买地建房—>卖房还钱—>找银行借钱······，就是这样的循环，可是在上一年，国家加强了管控，银行开始降低借贷的额度，导致可以借的钱减少，卖出去的房子也变少。然后之前借的钱还没还完，并且不断产生利息，就这样下去越来越多，很多房地产公司为了还钱，不得不打折卖房，这次的潘石屹也是一样。

2.潘石屹的这种打折卖房方式可以顺利为SOHO中国减负吗？

我个人认为是可以的，因为现在SOHO中国的财务还是属于国家划定的三条红线之上的，所以短时间是不会出现问题的，这次潘石屹这么做，我猜测只是SOHO短时间内出现了现金流问题，必须通过卖房解决，因为现金流对于一家公司来说很重要，如果现金流有问题，公司基本离财务危机也不久了，所以潘石屹这么做还是有道理的。

总的来说，我个人认为潘石屹宣布7折“卖房”还债是真的未SOHO中国减负，毕竟这几年的中国房地产行业一点都不好受。